앙헬레스 제 2의 다운타운이 될 것이라 예상되는 Fil-Am Highway에 한국인들의 개발 열풍이 불고 있다. 여기에서 우리고 알아야할 몇가지 사항이 있다.
한인타운개발과정 중에만 해도 도시계획은 그리 중시 여겨지지 않았다.
하지만 한국인을 시작으로 중국인들을 넘어 중동 사람들의 투자열풍에 더불어 두테르테 대통령의 의지를 등에 없고 앙헬레스시는 도시계획의 중요성을 느끼기 시작한 듯 하다.
시청 구획과는 무분별했던 구획구분을 엄중히 지키도록 또는 정식 용도변경을 통해서만 개발을 가능하게 하고 있으며 선시공 후허가의 폐관례를 청산하기 시작했으며 건축법 준수를 매우 강조하고 있으며 특히 건축 소방법에 있어서는 수도인 마닐라보다도 더욱 엄격한 기준을 두고 건축허가를 발급하기 시작했다.
구획과와 토지의 용도:
필앰 프렌드쉽 하이웨이는 한인 타운에서 시작하여 맥아더 하이웨이를 만날때까지 도로변 25m까지는 상업구역이며 그 뒷면 25m는 주거지역, 그리고 그 뒤는 농업지역으로 되어있다. 비교적 시골같은 모습을 하고 있던 앙헬레스였던지라 상업구역과 주거지역이 25m씩만 허가 되어있었다는 것도 문제라고 생각하지만 시청은 구획을 무시한 지금까지의 무분별한 개발은 급성장하는 도시에 큰 장애가 된다는 것을 발리바고, 한인타운 등을 보며 깨닳은 듯 하다.
고로 이지역 개발에 관심이 있다면 시청 3층 구획과에서 개발하고자 하는 곳의 구획이 어떤 용도로 어떻게 나뉘어 있는지 알아보아야 할 것이다.
그 후 개발에 적합하지 않은 용도로 구분이 되어있다면 토지를 구입하기 전 또는 후에 용도변경을 거쳐야 할 것이며 토지를 임대할 것이라면 토지주와의 계약전에 용도변경에 관한 문구를 계약에 꼭 포함해야할 것이다.
선시공 후허가
선시공 후허가가 만연했었다. 패널티(벌금) 또는 뇌물 어느정도면 해결할 수가 있었고 이는 용도를 무시한 공사와 건축법을 무시한 무단건물 또는 불법건물들이 지어지고 운영되어올 수 있는 이유였다.
하지만 이제 시청은 건축주가 공사 시간을 아끼기 위해서 굴착을 시작함으로서 선시공을 시행한 후 건축허가를 받으려는 건축주들에게 패널티 또는 뇌물로 쉽사리 허가를 발급해주지 않는다. 물론 패널티는 지불해야하겠지만 법에 따른 패널티계산, 지급 요구 등의 과정을 거치다 보면 많은 시간이 소요되어 시간이 곧 비용상승으로 이어지는 건축주에게는 고통이 시간이 주어진다.
꼭 준수해야 할 4가지 건축법
토지 용도 : 위에도 언급했지만 토지용도를 어기고 선시공을 했다면 용도가 변경될때까지 오랜 기간을 기다리거나 진행된 기초공사를 모두 걷어내고 새로운 설계로 접근을 해야한다.
용적률 : 용적률 또한 토지 용도와 같이 기초공사를 걷어내도록 할 수 있는 조건이 된다. 도로쪽 펜스(담)에서부너, 측면 토지경계로부터, 그리고 후면 토지경계로 부터 시공하고자 하는 건물까지의 지켜야할 거리가 정해져 있으며 이를 지키지 않을시 시공허가는 물론 입주허가가 발급되지 않는다.
주차장 : 건물의 규모에 따른 주차대수의 계산법이 있으며 이를 준수하지 않을 경우 시공허가 자체가 나오지 않으며 이를 준수하지 않고 준공을 한다면 입주허가가 발급되지 않는다.
건축 소방법 : 앙헬레스는 최근 수도인 마닐라보다도 건축소방법에 있어 강력한 규제를 시작했다. 단일건물 1,000sqm이상 또는 규모와 상관없이 3층건물 이상일 경우에는 소방안전시스템 즉 스프링클러를 설치해야 한다. 물론 시공허가를 위한 도면에 표기가 되어있어야하며 이는 스프링클러 설치허가를 취득한 업체와 적어도 감리계약을 하여야 허가가 발급된다. 하지만 여기서 애석한 문제를 경험해야했다. 아직은 시골 티가 나는 앙헬레스에서 스프링클러 설치허가를 취득한 업체를 찾는다는 것이 쉽지 않은 일이다. 이 말은 곧 아직은 부패청산이 부시장의 의지만큼 이루어지지 않았음을 느꼈다. 시청 소방과의 상급 공무원은 업체 한두군데를 소개주었다. 정확히 2군데를 소개시켜줬고 인터넷을 통해 찾아봐도 이 두군데 이상의 업체를 찾기는 힘들었다. 두군데 모두에게 견적을 받아봐도 금액에 큰 차이가 없었으며 마치 한쪽과 네고하고 있는 내용을 다른 한쪽과 공유하고 있는 듯한 느낌이 들었다. 부랴부랴 마닐라 측을 뒤쳐 SM과 같은 큰 공사경험을 했던 업체들에게도 견적을 의뢰하였고 결국 마닐라 측 업체로 부터 스프링클러 설치 금액에 있어 앙헬레스 업체들 보다 약 30% 저렴한 금액으로 계약을 할 수가 있었다. 물론 스프링클러 설비를 한국에서 저렴한 금액으로 구입을 하여 수입해서 써도 되지만 필리핀의 건축 소방법은 미국의 기준을 따르려는 성향이 강하다. 결국 한국의 기준을 통과한 인증제품을 필리핀 현지 기준에 맞춰 인증을 받아야하는 작업을 거쳐야하고 물론 이는 괄목할 만한 시간과 비용의 소비로 이어진다.
옴니스텔라 어드바이저스는 2003년 설립되어 여러분야에서 쌓은 경험과 경력으로 Construction by Administration (건축주 자체시공)의 방식을 선택하여 상업건물을 지으며 많은 것들을 배워가고 있다. 일단 두테르테가 강력히 시행하고 있는 공무원 부패청산의 의지를 부서간 그리고 허가신청자들의 눈치살피기에 분주해진 시청 관료들을 통해 느낄 수 있었다. 특히 옴니스텔라의 어드바이저인 현 부시장인 Bryan Nepomuceno가 공사 시작 직전인 2017년 12월에 가졌던 미팅 시 해주었던 조언 중 시청은 현재 부패관료들을 색출하여 "크랙다운 (박멸)"하는 과정 중이라는 말은 달라진 시청직원들의 모습에서도 진심이라 느낄 수 있었으며 옴니스텔라의 프로젝트를 위해 공사 진행중 부패라고 느껴지는 과정을 조사하는 감사원을 한명 배정해 주었음이 고맙기도 하고 든든하기도 했다. 또한 건축 후 입주허가를 받을 시 문제를 야기할 수 있는 위치에 있는 관료에 대해서는 섣부른 움직임으로 인하여 입주허가 취득에 골칫거리가 될 수 있으니 모든 법을 준수하며 모니터링을 하고 부패의 정황과 증거가 포착되어 보고하면 바로 조치를 하겠다는 말도 남겼다.
이에 옴니스텔라는 부시장의 어드바이스를 준수하였고, 2018년 4월 현재 편법으로 공기를 아껴보려던 건축물들의 진행률을 앞질러 나아가며 공사초기부터 순조로운 공사를 이어가고 있다.
